Kira artışında doğru bilinen yanlışlar

Kira artışında doğru bilinen yanlışlar

Son yıllarda vatandaşın en çok konuştuğu hukuki başlıklardan biri kira meselesi oldu. Bir yanda artan yaşam maliyetleri karşısında taşınmazından elde ettiği gelirin eridiğini düşünen malikler, diğer yanda maaşı aynı hızda yükselmeyen ve barınma gideri giderek ağırlaşan kiracılar var. Tartışma büyüdükçe bilgi kirliliği de arttı. Ne yazık ki kahvehane sohbetlerinden sosyal medya paylaşımlarına kadar pek çok yerde hukuk kuralı gibi anlatılan bazı iddiaların gerçekte kanunda karşılığı yok. Oysa kira ilişkisi, taraflardan birinin öfkesine ya da diğerinin ekonomik sıkışmışlığına göre değil, kanunun koyduğu kurallara göre yürür.

En sık duyulan cümlelerden biri şudur: “Ev sahibi istediği zaman istediği oranda zam yapar.” Bu ifade hukuken doğru değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı, tarafların sözleşmede yazdığı rakamdan bağımsız olarak kanunun emredici sınırlarına tabidir. Yani sözleşmeye çok yüksek bir artış oranı yazılmış olması, tek başına bunun geçerli olduğu anlamına gelmez. Kanun, kiracıyı koruyan bir sınır getirmiştir. Bu sınırın üstünde kalan artış taleplerinin sırf sözleşmede yer alması nedeniyle geçerli kabul edilmesi mümkün değildir. Başka bir anlatımla, “kontratta yazıyor” sözü her durumda hukuki sonuç doğurmaz; bazı hükümler kanuna aykırıysa zaten uygulanamaz.

İkinci büyük yanlış bilgi ise “bir yıl dolunca kiracı ya fahiş zammı kabul eder ya da evi boşaltır” düşüncesidir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresi doldu diye kiraya verenin otomatik olarak kiracıyı çıkarma hakkı doğmaz. Hukukumuz bu konuda kiracıyı koruyan bir sistem benimsemiştir. Kiracı süresinde çıkma iradesi göstermedikçe sözleşme kural olarak uzar. Bu nedenle kira ilişkisinin devamı, çoğu zaman yalnızca mal sahibinin “artık istemiyorum” demesiyle sona ermez. Tahliye için kanunda öngörülmüş belirli sebeplerin bulunması gerekir. Dolayısıyla kira artışı ile tahliye hakkı birbirine karıştırılmamalıdır. “Zammı kabul etmezsen çık” şeklindeki yaklaşım, günlük hayatta sık duyulsa da hukuken her olayda sonuç doğurmaz.

Vatandaşın en çok merak ettiği konulardan biri de beş yıl meselesidir. Uygulamada “beş yıl dolunca ev sahibi istediği kirayı belirler” denir. Bu cümle de eksik ve yanıltıcıdır. Beş yıllık süre dolduğunda, ev sahibinin hiçbir ölçüye bağlı olmadan bedel belirleme yetkisi doğmaz. Kanun, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde mahkeme yoluyla yeni bedelin belirlenmesine imkan tanır; ancak burada da hâkim, keyfi bir rakam belirlemez. TÜFE verileri, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir. Yani beşinci yıl, otomatik biçimde sınırsız artış kapısı değildir. Bu süre, ancak belirli hukuki kriterler çerçevesinde yeniden değerlendirme yapılabilmesini sağlayan bir eşiktir.

Burada kiracılar açısından da önemli bir noktayı vurgulamak gerekir. Kira artış sınırı, her durumda “hiçbir uyuşmazlık çıkmaz” anlamına gelmez. Kiracı da, yasal artışları hiç yapmadan yıllarca aynı bedelde kalabileceğini düşünmemelidir. Sözleşmede geçerli bir artış şartı varsa ve bu şart kanuni sınırı aşmıyorsa, yenilenen dönemlerde artış gündeme gelir. Dahası, özellikle beş yıl sonrasındaki süreçte emsal ve hakkaniyet değerlendirmesi devreye girdiğinde, mevcut kira ile piyasa arasındaki aşırı fark da uyuşmazlığa konu olabilir. Bu nedenle “nasıl olsa kiracı korunuyor” diyerek hiçbir artış ödememek de sağlıklı bir hukuki yaklaşım değildir.

Ev sahipleri bakımından bir başka önemli hata da şudur: Bazı malikler, kiracının düşük bedelle oturduğunu düşündüğünde doğrudan yüksek miktarlı yeni bir kira bildirimi göndererek bunun yeterli olacağını sanmaktadır. Oysa kira hukukunda zamanlama ve usul çok önemlidir. Hangi döneme ilişkin artış istendiği, yazılı bildirim yapılıp yapılmadığı, dava açma tarihi, sözleşmedeki artış hükmü ve kira ilişkisinin kaç yıldır sürdüğü gibi unsurlar sonucu doğrudan etkiler. Haklı olduğunu düşünen taraf, usulü yanlış yürüttüğünde ciddi hak kayıpları yaşayabilir. Bu sebeple “nasıl olsa benim evim” düşüncesiyle hareket etmek yerine, talebin hangi hukuki dayanakla ileri sürüleceği önceden iyi değerlendirilmelidir.

Kira ilişkilerinde gerginliği artıran bir diğer sebep ise, iletişimin çoğu zaman hukuki zeminden kopmasıdır. Kiracı ile ev sahibi arasındaki tartışma, çok kısa sürede kişiselleşebiliyor. Oysa bu ilişkiyi ayakta tutan şey öfke değil, sözleşme ve kanundur. Kiracı ödeme yükümlülüğünü zamanında yerine getirmeli; ev sahibi de taleplerini hukuka uygun araçlarla ileri sürmelidir. Telefonla baskı kurmak, apartman içinde küçük düşürücü sözler söylemek, sık sık kapıya dayanmak, elektriği-suyu kestirmek ya da taşınmazı fiilen kullanılamaz hale getirmek gibi davranışlar, hukuki problemi çözmediği gibi yeni sorumluluklar da doğurabilir. Özellikle barınma hakkı ile mülkiyet hakkının hassas bir dengede bulunduğu bu alanda, tarafların ölçülü davranması gerekir.

Son dönemde kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun da öne çıktığını görüyoruz. Mahkemeye gitmeden önce tarafların bir masa etrafında oturup gerçek bir çözüm araması, pek çok dosyada daha hızlı ve daha az yıpratıcı sonuçlar doğurabiliyor. Çünkü kira meselesi yalnızca rakam tartışması değildir; aynı zamanda komşuluk, yaşam düzeni, tahliye planlaması, taşınmazın kullanımı ve tarafların ekonomik gerçekliğiyle ilgilidir. Kimi zaman iyi hazırlanmış bir ödeme ve artış planı, aylarca sürecek bir davadan daha yararlı olabilir. Elbette her dosya uzlaşmayla sonuçlanmaz; ancak hak arama yollarının bilinçli kullanılması, tarafların konuyu “inatlaşma” olmaktan çıkarıp “çözüm arayışı”na dönüştürmesini sağlar.

Vatandaş olarak şu hususu bilmemiz gerekir: Ne kiracı tamamen çaresizdir ne de ev sahibi tamamen etkisizdir. Kanun, iki taraf arasında denge kurmaya çalışır. Bu denge bazen kiracıyı, bazen maliki korur; fakat her durumda ölçü hukuk kurallarıdır. Sosyal medyada duyulan her bilgiye güvenmek, komşunun yaşadığı olayı kendi dosyamıza birebir uygulamak veya tek bir cümleden genel sonuç çıkarmak çoğu zaman yanlıştır. Her kira ilişkisi; sözleşme tarihi, bedel, kullanım şekli, ödeme düzeni, geçmiş ihtarlar ve tarafların davranışları bakımından kendi özel şartları içinde değerlendirilmelidir.

Özetle; kira artışı konusunda en doğru yaklaşım, “kim haklıysa o istediğini yapar” anlayışı değil, “kanun neye izin veriyorsa o uygulanır” yaklaşımıdır. Ev sahibi için de kiracı için de en güvenli yol; duygusal tepki yerine hukuki bilgiyle hareket etmektir. Tartışmayı büyütmeden önce sözleşmeye, kanuna ve gerekiyorsa profesyonel hukuki görüşe başvurmak, çoğu zaman hem zaman hem para hem de komşuluk barışı bakımından en doğru tercihtir.

Av. Tolga KESKİN HAKKINDA

Av. Tolga Keskin... 1993 yılında Kdz. Ereğli/Zonguldak’ta doğmuştur. Aslen Kastamonuludur. İlk, orta ve lise eğitimini İstanbul’da tamamlamış akabinde Okan Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden mezun olmuştur. 2018 yılından beri serbest avukatlık yapmaktadır. Beykoz Milliyetçi Hareket Partisi Yönetim Kurulu Üyelisi olarak aktif olarak siyasetin içindedir. İstanbul 2 Nolu Barosu’nda Adli Yardım Sorumlusu ve Adli Yardım Komisyon Başkanı olarak görev yapmıştır. Türk Hukuk Enstitüsü İstanbul Şubesi Yönetim Kurulu üyesidir. Halen İstanbul 2 Nolu Barosu’na bağlı olarak serbest avukatlık yapmaktadır.